Не бойтесь спрашивать продавца, зачем и почему он продает квартиру, что он собирается покупать потом, и где будет жить. По реакции человека и манере поведения Вы сможете определить, насколько человек с Вами честен и стоит ли вообще с ним связываться.

     Очень часто встречается заблуждение: покупатели думают, что фирма имеет квартиры для «своих» людей и специально их придерживает. На самом деле, ни у одной фирмы таких квартир нет (если только фирма сама не строит дома). Удерживать квартиру – значит сознательно отказываться от реального заработка. А зачем тогда ходить на работу?

     Не давайте заявку на покупку сразу в несколько фирм. Во-первых, очень много людей узнает о том, что Вы располагаете большими денежными средствами. Во-вторых, если риэлтор узнает, что с Вами работают еще его коллеги из других фирм (а это узнается практически моментально), то, как правило, заинтересованность в том, чтобы максимально выложиться и найти Вам подходящий вариант, заметно снижается.

     Вы теряете время. Дело не только в звонках и разговорах, но главное — сам процесс поиска получается очень длительным и рыхлым. Для того чтобы понять в результате телефонного разговора, что представляет собой квартира, нужно знать, о чем спросить, разгадать, что хотят от Вас скрыть. Это дело агента. Именно он по первой фразе разговора должен почувствовать, насколько интересен его клиенту этот вариант.
     На сегодняшний день существует довольно много источников, в которых можно найти информацию о продаваемых квартирах. Их все необходимо знать, прорабатывать. Срок появления рекламы в печатном издании 4-7 дней. Только в агентстве при личном общении агент владеет последними, иногда «горящими» вариантами.

     Самостоятельно сложно понять свои истинные желания. Потеря только времени — не самое страшное. Риэлтор — во многом консультант. Часто клиент сам не представляет, что ему надо. Еще чаще он не осознает этого. Ему нужна помощь, чтобы понять свои истинные желания. Людям непросто это сделать, особенно если речь идет о такой сложной вещи, как недвижимость.
     Если Вы ищете квартиру строго определенной известной Вам стандартной планировки в ограниченном месте — профессиональные советчики в момент поиска, может быть, и не особо нужны. А, например, поиск квартир в центре города, в старом фонде — очень сложное занятие. Покупатель проходит через несколько стадий осмысления того, что же ему надо? Долго лелеемая мечта о новой светлой просторной квартире разбивается о темные коридоры коммуналок. Научить видеть, абстрагироваться от состояния квартиры — одна из задач агента. Кто, как не он — Ваше доверенное лицо — посоветует, прокомментирует, поможет увидеть, разъяснит, правду ли Вам говорят. А если нет, то почему.

     Покупатель идет на поводу агентства, делает то, что ему говорят, веря, что в этот-то раз все кончится хорошо. Если агентство, представляющее квартиру, имеет надежную систему расчетов, а агент продавца — профессионал, умеющий соблюсти интересы обоих сторон, — никаких проблем. Однако такое золотое сочетание встречается довольно редко.
     Если с Вами нет человека, понимающего мотивы поведения агентов и продавца, специалиста, который после нескольких минут разговора может Вам в получасовой беседе разъяснить, что происходит, почему именно так и чем это может кончиться, на Вас могут «повесить лишнее». Очень мерзкое состояние почувствовать себя пешкой. Вместо приятных ощущений от покупки новой долгожданной квартиры, Вы постоянно ловите себя на мысли (может быть и ложной) — не обманывают ли меня?» (Хотя бы в мелочах.)

     Покупатель пытается диктовать условия продавцу и агентству. Из-за отсутствия знания нюансов в технологии проведения сделок, переговоры могут перейти в яростное противостояние двух (трех) сторон. Агрессией отчаяния Вы можете развалить сделку. Возможно, добиваясь выполнения малозначимых вещей, просмотрите ключевые моменты. После переговоров — нервный срыв, стресс. Вы выбиты из колеи. Не можете плодотворно работать. Несколько недель выброшено на попытки разобраться в юридических аспектах рынка недвижимости. Прикиньте, сколько Вы не заработали из-за этого?
     Контрагент — непонятное слово. Контрагенты — агент покупателя и агент продавца. Контрагент отстаивает интересы своего клиента, ведя диалог со своим коллегой — агентом продавца. Их цель — найти оптимальную схему передачи права собственности с минимальными равномерно распределенными между сторонами рисками.
     Со временем, с развитием рынка, начинать поиск сильного агента прежде, чем что-либо предпринять, будет также естественно, как сегодня срочно по всем возможным каналам ищется хороший адвокат, если не дай бог что. В сделках с недвижимостью ставка не на много меньше.

     Покупка квартиры в строящемся доме, с юридической точки зрения, кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Не каждый риэлтор, даже отлично владеющий знаниями о вторичном рынке, возьмется консультировать Вас при приобретении строящегося жилья. Пакет договоров, особенности и нюансы оформления — все здесь совершенно другое.
     Подписывая договор долевого участия, покупатель становиться партнером фирмы, которая занимается строительством дома. Он принимает на себя все риски, связанные со строительством. В случае каких-либо срывов его не защитит закон о правах потребителей.
     Покупатель дает фирме деньги на строительство дома. Фирма обязуется организовать это строительство, привлечь других инвесторов, сдать дом государственной комиссии, зарегистрировать (предоставить документы для регистрации) Ваше право собственности на квартиру в определенный срок и передать Вам квартиру.
     Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы никто не дает. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться. Кроме явной растраты денег, чего в нашем городе в последние годы практически не происходит, инвестора может ждать много других возможных неприятностей.
     Самое распространенное — срыв сроков сдачи жилья и задержки получения прав собственности. Обычно заселение дома у нас начинается в лучшем случае на квартал позднее, чем обещают строители.
     С регистрацией права собственности ситуация сложнее. После приемки дома госкомиссией застройщик должен предоставить в Учреждение юстиции объемный комплект документов на дом, и только после этого в течение месяца дольщик получает свидетельство о праве собственности. Т.к. количество предоставляемых документов достаточно велико, постоянно возникают корректировки в их количестве и качестве со стороны Учреждения юстиции. Прежде чем подать документы на регистрацию должны быть проведены сверки взаиморасчетов и урегулированы все спорные вопросы между инвесторами, а их в процессе строительства накапливается немало. В самом Учреждении юстиции сроки не выдерживаются. В результате подготовка документов затягивается на несколько месяцев. В худших случаях — на целый год.
     Только при получении свидетельства о регистрации покупатель вздыхает спокойно — квартира не оказалась проданной несколько раз, все споры между инвесторами разрешены, можно, наконец, прописаться (зарегистрироваться) в новой квартире. Последнее, опять-таки возможно, только если уже заключен договор об обслуживании с паспортно-визовой службой и ЖЭУ. Были случаи, когда и этот процесс затягивался на долгие месяцы.
     Но риск — благородное дело. У квартиры в новом доме масса достоинств — хорошие планировки, новые коммуникации, соседи равного социального статуса, возможность выбора отделки, перепланировки и объединения квартир на стадии строительства за сравнительно небольшую доплату, отсутствие череды предыдущих сделок, рассрочка.
     Несмотря на многочисленные попытки широко распространить банковские кредиты на покупку жилья, договор долевого участия на сегодня остается единственным работающим способом для того, чтобы растянуть оплату квартиры на некоторый срок.

     Особенности. Одна из особенностей покупки квартир в строящемся доме — отсутствие типовых договоров. Условия строительства каждого дома, а также и юридическая основа права продажи каждой квартиры у того, кто ее предлагает, — индивидуальны.

     Основное правило. Для покупателя квартиры в строящемся доме есть только одно правило — без специалиста, представляющего Ваши интересы, не стоит вести даже предварительные переговоры. Составление договора о долевом участии, анализ возможных рисков очень сложное дело, доступное только профессионалам, специализирующимся на этих вопросах.

     Самые распространенные конфликты. Упоминавшаяся уже задержка сроков сдачи и регистрации права собственности, нечетко оговоренные вопросы отделки квартиры, отказ строительной организации возвращать деньги, если квартира оказалась меньше указанной в договоре.

     Распространенное заблуждение. Наиболее дешевые квартиры, на самом деле, не у заказчика или генерального заказчика, а у тех, кто поставляет стройматериалы, получая в оплату не деньги, а квартиры. Цементному заводу или производителю лифтов нужны оборотные средства — деньги. Ему не нужны квартиры. Поэтому они стараются как можно быстрее от них избавиться. Очень часто по демпинговым ценам. В этом-то и подвох. Покупая квартиры, полученные в результате бартера, необходимо особо тщательно проверять предоставляемые документы. Нередко они оформлены безграмотно, т.к. директора фирм-поставщиков цемента, сантехники, электрики и т.д., в основном, далеки от юридических аспектов недвижимости.
     Без поддержки профессионала покупать квартиру в строящемся доме нельзя. Его задача заключается как в проверке предоставляемых документов, так и в составления договора долевого участия таким образом, что для фирмы в любой сложной ситуации самым выгодным исходом является передача квартиры Вам.